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Prévisions du marché immobilier pour 2023

La FNAIM publie sa revue financière à partir de février 2023. Après deux années record de ventes immobilières, la dernière marque clairement le pas. Une réduction de nos opérations due à un certain nombre de facteurs.



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Après deux années fructueuses sur le marché du logement, 2023 devrait être le bon moment. Divers facteurs sont apparus et ne sont pas propices au bon fonctionnement du marché. Hausse des taux d'intérêt, environnement économique et géopolitique incertain, inflation, baisse du pouvoir d'achat et de la confiance des ménages sont autant de freins limitant le marché de l'habitation qui doit rester au même niveau.


Pour vous donner une idée, la FNAIM projette 1 100 000 unités à vendre en 2022, la deuxième meilleure année pour l'industrie. Cependant, ce chiffre est en baisse de 6,5% par rapport au record de 2021 de 1 177 000 unités vendues. Les prix du marché ont augmenté de 6,3% de plus que l'inflation (6% à fin janvier 2023).


Les chiffres ont ensuite commencé à ralentir et à se normaliser au second semestre 2022, et 2023 devrait poursuivre ce ralentissement. Selon la FNAIM, l'année 2023 est une année de transition vers un marché plus raisonnable et favorable aux acquéreurs.


L'inflation reste à un niveau élevé


Le portefeuille français n'est pas au mieux de sa forme en ce moment. L'inflation élevée, le conflit en Ukraine et même la hausse des taux d'intérêt ne sont pas propices à la croissance des entreprises. Cependant, selon la FNAIM, l'indicateur observable qui permet le mieux de prédire l'évolution future reste l'inflation. L'indice mensuel se stabilise en janvier 2023 principalement en raison de la baisse des prix de l'essence de 6 %, mais reste tout de même élevé. Parallèlement, la confiance des ménages a fortement chuté depuis le conflit ukrainien et reste proche de son plus bas niveau depuis 2000.


Le nombre de chiffres de vente légèrement en baisse


Sur le marché du logement, ils n'ont cessé de baisser depuis septembre 2021. Cependant, le marché reste relativement porteur, avec 1 116 000 ventes sur les 12 mois à fin novembre 2022. Pour 2023, la FNAIM anticipe entre 950 000 et 1 000 000 de ventes. Ces baisses des ventes se font sentir principalement dans l'ouest et le nord du pays, là où les prix et les ventes ont le plus augmenté.


Aussi, les règlements de vente ont diminué, en septembre-décembre -7% par rapport à 2021, ce qui peut affecter les ventes enregistrées. Selon la Banque centrale française, la production de crédits immobiliers a également fortement baissé dans les derniers mois de l'année.


Les prix de vente varient selon la ville

Une légère baisse des prix est observée depuis avril 2022, mais ils sont toujours en hausse au niveau national. Seules quelques grandes villes sont dans une tendance à la baisse. Paris baisse de 2% sur un an, à 10 600 €/m². Idem à Lyon (appartement à 959 €/m², -2 % sur l'année).


En revanche, à Marseille, le prix moyen est de 3 080 €/m², soit une augmentation annuelle de 5,8 %. Comme à Nice ( 4864 €/m², 7,4 % par an) et Montpellier (3 553 €/m², 8,3 % par an). Hors Île-de-France, les prix restent bien orientés, en hausse de 7,4 % sur un an. À l'exception des stations balnéaires (10,1 %) et des stations de ski (10,2 %), qui ont connu de fortes hausses de prix par rapport à des prix déjà relativement élevés, on continue d'observer une stabilisation des prix au niveau national.


Les évolutions sur un an sont respectivement (par ordre décroissant du niveau moyen des prix) : 2 % en Île-de-France hors Paris, + 3,7 % dans les 10 plus grandes villes de province, 6 % dans leur banlieue, + 6,7 % dans les villes moyennes et +7,3 % dans les communes rurales. Les chiffres montrent que les tendances post-coronavirus planent toujours sur le marché du logement, les maisons, les zones rurales et suburbaines tirant toujours fortement sur ce marché. Mais la hausse des prix de l'énergie pourrait forcer les acheteurs à procéder à de nouveaux arbitrages.


La résistance des prix aux prix défavorables peut s'expliquer par le manque d'offre dans les bâtiments existants et neufs et le marché locatif tendu. Celles-ci pourraient être mises en évidence par des difficultés d'entrée croissantes lorsque les prix augmentent, le marché locatif pouvant constituer un marché de transition pour les acheteurs potentiels.


Hausse des taux d'intérêt et baisse de la production de crédit

La production de prêts a considérablement diminué depuis juin 2022. En janvier, la production de prêts est à son plus bas niveau depuis 2018. Les taux hypothécaires continuent d'augmenter selon les bons du Trésor, et cela ne semble pas encore terminé. Selon l'observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des crédits immobiliers sont passés de 1,1% en février 2022 à 2,52% en janvier 2023, soit une hausse de 1, 2 point (ce qui a le même effet sur le pouvoir d'achat que la hausse d'environ 12% en centimes). Ils pourraient atteindre 3 % au premier semestre 2023.


Cette hausse des taux d'intérêt durcit également les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui jusqu'à présent n'ont pas été un véritable frein sur le marché. C'est pourquoi il est plus difficile d'obtenir un prêt de nos jours. Enfin, en raison de l'absence de portabilité hypothécaire, une hausse des taux d'intérêt décourage les ménages déjà propriétaires de déménager en raison du risque que le taux d'intérêt de leur emprunt augmente significativement par rapport à leur emprunt actuel. Dès lors, le nombre de ventes "modifications", qui ne tiennent pas compte des aléas de la vie, comme la naissance, le divorce ou le décès, devrait diminuer.

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