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Effondrement des ventes de logements neufs : il nous faut repenser le modèle économique

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, liste les raisons qui bloquent actuellement le marché... et appelle à des solutions d'ampleur.


Les statistiques des ventes de logements neufs du deuxième trimestre 2022 viennent d’être publiées par le ministère de la transition écologique et elles sont mauvaises. En repli de près de 12% par rapport au même trimestre de l’année précédente, il confirme la tendance baissière du marché du neuf depuis des mois, le premier trimestre ayant déjà accusé un retard de l’ordre de 20%. La spirale de la dépression continue inexorablement. Les maisons individuelles souffrent plus que les appartements, et les régions les plus tendues, où les besoins en logements sont les plus importants, sont plus touchées encore que les autres, notamment l’Ile-de-France ou la Nouvelle Aquitaine.


Les raisons de ces contre-performances sont de plusieurs natures. C’est d’abord l’inflation du coût des matériaux qui enchérit de façon insupportable le prix de revient des logements. Les promoteurs ou les constructeurs de maisons individuelles n’ont pour l’instant répercuté que partiellement cette augmentation et les chiffres officiels en rendent compte : le prix des logements neufs a cru de 5% - un peu moins pour les appartements et un peu plus pour les maisons - alors que les coûts de production ont en moyenne flambé de plus de 15%. Les professionnels ont conscience que si le prix de leurs catalogues sont en hausse dans les mêmes proportions, ils ne rencontreront plus de demande solvable, a fortiori quand les taux d’intérêt enchérissent le coût des crédits pour les ménages, dont le pouvoir d’achat est éprouvé par ailleurs. Ils ont réduit leur marge, avec pour limite la fragilisation de leurs entreprises, et parfois partagé l’effort avec leurs fournisseurs. Le résultat est néanmoins violent : les producteurs ne remettent pas en chantier des logements dont les prix de sortie seraient tout simplement irréalistes.


Une deuxième raison explique l’assèchement historique de l’offre. Les maires sont désemparés face aux impératifs de sobriété foncière et de ralentissement drastique de l’artificialisation des sols. Ils lèvent le stylo sur la signature des permis de construire. L’oukase du ZAN (zéro artificialisation nette) dissuade les élus, comme il trouble les professionnels de la construction. Le "comment" fait défaut et ce quinquennat, après avoir celui qui a fixé les caps de la mutation environnementale, doit être celui du mode d’emploi et du pragmatisme. En tout cas, on plonge vers un niveau d’étiage de la production résidentielle : elle tangentera les 350.000 unités, et pour mémoire le pays est ainsi renvoyé à des passés lointains… C’était le niveau de production de 2009, ou encore à peine plus que la production de l’année 1990. La France comptait alors 57 millions d’habitants et elle en a 11 millions de plus. Il faut cesser de prétendre que la mobilisation du parc existant vacant va compenser. Le renouvellement et l’abondement du parc est nécessaire. Enfin, la demande solvable, c’est-à-dire non seulement animée du désir de propriété immobilière, mais en mesure d’accéder au crédit, se réduit comme peau de chagrin. Près d’un dossier sur deux fait l’objet d’un refus de prêt : entre l’augmentation des mensualités à cause de la hausse des taux - de l’ordre de 60% pour un emprunteurs aux revenus moyens -, le taux d’usure qui exclut mécaniquement nombre d’entre eux - pour qui l’addition de la mensualité, des garanties diverses et des frais de dossier dépasse 1,57% - et les critères devenus impératifs du Haut conseil de stabilité financière - qui limitent le taux d’effort à 35% et la durée de prêt à 25 ans -, les rescapés de l’analyse des dossiers sont de moins en moins nombreux. Pour preuve, le taux d’annulation des réservation de logements neufs s’est nettement accentué, sous l’effet de conditions suspensives de prêt non satisfaites. Et il y a fort à parier en outre que des candidats à l’acquisition s’autocensurent, en conscience de ce qui précède, et renoncent à leur projet. Bref, la tableau de l’état de la demande immobilière résidentielle est sombre, on ne peut le nier. Le problème est que ces données ne correspondant pas à des dérèglements temporaires, mais bel et bien à un nouveau paradigme. Tout est à remettre en question : l’équation qui conduit à former le prix des logements, avec une part du terrain bien trop élevée, les modes constructifs, trop onéreux, comme il faut interrompre l’inflation…des normes, en tenant l’actuelle, la RE 2020, pour solde tout compte. Le principe d’imposer un taux d’usure à des banques françaises qui ont fait la preuve de leur esprit de responsabilité est périmé aussi. Enfin, il faut libérer l’énergie de développement des maires, leur dire qu’on a le droit de construire et quelle voie emprunter pour respecter l’écologie. La feuille de route pour la rentrée d’Olivier Klein, ministre de la Ville et du Logement, et de Christophe Béchu, son ministre de tutelle, est chargée.


https://www.capital.fr/immobilier/effondrement-des-ventes-de-logements-neufs-il-nous-faut-repenser-le-modele-economique-1444264


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