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Les ventes de logements neufs s'effondrent

Dernière mise à jour : 7 févr. 2023

Henry Buzy-Cazaux, directeur fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers, énumère les raisons qui freinent actuellement le marché... et appelle à des solutions globales.

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Le ministère de la Transition écologique vient de publier de nouvelles statistiques sur les ventes d'appartements pour le T2 2022, et c'est mauvais. La baisse de près de 12 % par rapport au trimestre correspondant de l'an dernier confirme la tendance mensuelle à la baisse du marché du logement neuf, alors que le premier trimestre est déjà en retard d'environ 20 %.


Le cycle de la dépression continue inexorablement. Les maisons individuelles sont plus touchées que les appartements, et les zones les plus congestionnées avec les besoins en logements les plus élevés sont encore plus touchées que les autres, notamment l'Ile-de-France ou la Nouvelle-Aquitaine. Plusieurs raisons expliquent ce mauvais résultat. Premièrement, l'inflation des coûts des matériaux rend le coût du logement insupportablement élevé.


Les promoteurs ou constructeurs de maisons individuelles n'ont jusqu'ici que partiellement dépassé cette croissance, et les chiffres officiels en témoignent : le prix des logements neufs a augmenté de 5 % - un peu moins pour les appartements et un peu plus pour les maisons - tandis que les coûts de production ont augmenté. . augmenté de plus de 15 % en moyenne.


Les spécialistes savent que si leurs prix de catalogue augmentent au même rythme, ils n'auront plus de demande solvable, d'autant plus que les taux d'intérêt vont renchérir le coût d'emprunt des ménages dont le pouvoir d'achat est également tendu. Ils ont réduit leurs marges en limitant la dégradation de leur activité et parfois en partageant leurs efforts avec leurs fournisseurs. Pourtant, le résultat est violent : les constructeurs ne fabriquent pas d'appartements restaurateurs dont les prix de sortie sont tout simplement irréalistes. Une autre raison explique le tarissement historique des stocks. Les maires sont choqués par le brusque ralentissement de la sobriété du foncier et l'artificialité du sol. Ils lèvent le stylo pour signer les permis de construire. L'ukase (zero net gimmick) de ZAN fait peur aux élus car il tourmente les professionnels du BTP.


Le "comment" manque, et ce quinquennat après avoir dirigé le changement environnemental doit être un temps de repères et de pragmatisme. En tout cas, on s'enfonce à un niveau bas de production de logements : elle approche les 350 000 unités, et pour mémoire, le pays va être renvoyé dans un passé lointain...


C'était le niveau de production en 2009, voire un un peu plus. que la production de 1990. La France comptait alors 57 millions d'habitants et 11 autres millions. Il faut arrêter de prétendre que la mobilisation des stocks vides existants compensera. La rénovation et l'amélioration du parc sont essentielles. Enfin, la demande de capital diminue, c'est-à-dire non seulement à cause du désir de biens immobiliers, mais aussi à cause de la disponibilité du crédit.


Quasiment un dossier sur deux se voit refuser un prêt : entre l'augmentation des mensualités due à la hausse des taux d'intérêt - jusqu'à 60% pour les emprunteurs aux revenus moyens - la suppression qui en exclut mécaniquement nombre d'entre eux - pour laquelle l'augmentation des mensualités de remboursement, diverses garanties et frais administratifs dépassent 1,57 % - et le Conseil suprême de stabilité financière attribue les critères entrants - qui limitent la participation à 35 % et la durée du prêt à 25 ans - il y a de moins en moins de personnes qui survivent aux dossiers. Pour preuve, le taux d'annulation des nouvelles réservations d'appartements pour cause de préjugés et de conditions de prêt insatisfaisantes a considérablement augmenté.


Et il est également certain que les candidats acheteurs vont s'autocensurer, conscients de ce qui précède, et abandonner leur projet. Bref, le portrait de la situation de la demande de logements est sombre, on ne peut le nier.


Le problème est que ces données ne correspondent pas à des perturbations passagères, mais bien à un nouveau paradigme. Tout doit être remis en question : l'équation conduisant à la formation des prix des logements, où la part du foncier est trop élevée, les modes de construction trop chers, car l'inflation doit être stoppée... normes, en cours, RE 2020, dernière explication. Le principe de la détermination des intérêts composés est également devenu obsolète, montrant sa responsabilité envers les banques françaises.


Enfin, il faut libérer l'énergie de développement des maires, leur dire que nous avons le droit de construire et quel chemin prendre pour respecter l'écologie. La feuille de route pour le retour du ministre de la Ville et du Logement Olivier Klein et de son ministre correspondant Christophe Béchu a été mise en ligne.



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